Las nuevas SOCIMI: ¿optimismo en el mercado inmobiliario?
Recientemente, Miguel Ferre, Secretario de Estado de Hacienda, se mostraba optimista en unas declaraciones a la prensa económica sobre el papel que las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) jugarán en la reactivación de un mercado inmobiliario hoy casi inexistente. El optimismo del Secretario de Estado es fundado, al menos desde un punto de vista técnico, si tenemos en cuenta la fiscalidad de estos vehículos y de sus socios, especialmente la de sus socios no residentes.
Las SOCIMI es el nuevo “REIT” español, un vehículo cotizado de inversión en inmuebles urbanos de cualquier clase (viviendas, locales comerciales, oficinas, hoteles, etc.) destinados al alquiler, que tributa al 0% en el Impuesto sobre Sociedades y tiene la obligación de distribuir a sus accionistas al menos el 80% de sus beneficios ordinarios y el 50% de las ganancias patrimoniales que obtengan en la venta de los inmuebles. De esta forma, se evita la doble imposición jurídica, tributando las rentas de la SOCIMI cuando llegan al socio en forma de dividendos (o cuando el socio vende las acciones de la SOCIMI). En el caso de que los dividendos no tributen en el socio a un tipo de al menos el 10%, se devengará un gravamen especial del 19% en la SOCIMI sobre los beneficios distribuidos a esos accionistas.
Este régimen fiscal viene a significar que mientras que las rentas inmobiliarias de una persona física residente en España pueden quedar gravadas a un 52% en el IRPF, si dicha inversión se realiza a través de una SOCIMI el tipo de gravamen puede quedar reducido casi a la mitad (27% en el IRPF). El atractivo es aún mayor para los socios no residentes (ya sean personas físicas o jurídicas) que inviertan en una SOCIMI, pues los beneficios que perciban de la SOCIMI podrán quedar libres de tributación en España si dichos socios poseen una participación en la SOCIMI inferior al 5% o si, teniendo una participación superior, pueden acreditar que ellos tributarán a un tipo mínimo del 10%, ya sea en España vía retención o en sus países de residencia. Sí, están leyendo correctamente: en estos casos España estaría renunciando a gravar rentas generadas por inmuebles localizados en España, lo que supone un paso muy valiente por parte de la Administración con el claro objetivo de atraer inversión extranjera a nuestro maltrecho sector inmobiliario.
Pero aún hay más: aquellos REIT extranjeros (por lo general con una potente capacidad de inversión) que inviertan en inmuebles en España, podrán hacerlo a través de su propia SOCIMI (no cotizada) y se beneficiarán asimismo del atractivo régimen fiscal que hemos expuesto, con la posibilidad de no tributar en España sobre las rentas obtenidas en nuestro país.
Finalmente, la posibilidad de que las SOCIMI coticen en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), despertó grandes expectativas en grupos inmobiliarios familiares que creyeron ver abierta la puerta a tener su propia SOCIMI y disfrutar de este régimen fiscal, a condición de contar con unos accionistas “muy minoritarios”. Pues bien, según las últimas noticias que tenemos del MAB, parece que la intención es ver caso a caso pero, en todo caso, exigir que se trate de una “cotización” real, con unos mínimos niveles de “free float” en términos de porcentajes y de número de accionistas. Al fin y al cabo, parte de la filosofía original de los REIT es que las inversiones inmobiliarias tradicionalmente ilíquidas se hagan algo más liquidas a través de su cotización en mercados organizados.
Aún es pronto para valorar el éxito de estas nuevas SOCIMI, que echaron a andar el pasado 1 de enero, pero el análisis de su régimen fiscal nos lleva a compartir el optimismo del Secretario de Estado al que antes hacíamos referencia.
